一季度西安市房地产开发市场阶段性回升

2013年4月24日

  2013年一季度,伴随新“国五条”调控政策的出台及西安地方调控细则的即将出台,西安市房地产市场在刚性需求的主导下,呈现开发投资稳步增长,商品房销售出现阶段性反弹的趋势,但也存在小型企业到位资金紧张,土地购置和施工建设进度放缓等问题。

 

  一、一季度房地产市场基本情况

 

  (一)房地产开发投资稳步增长

 

  2013年,西安市房地产开发投资延续上年的稳步增长态势。1-3月,全市房地产开发企业共完成投资209.36亿元,同比增长33.1%,比去年同期提高3.7个百分点;投资额占全市固定资产投资的比重为38.3%,比去年同期提高1.9个百分点。

 

  (二)企业到位资金回落明显

 

  20126月以来随着国家降息,货币政策略有宽松,开发企业融资难度降低,再加上销售资金逐步回笼,企业资金状况有所好转,但结构发生变化。一季度,房地产企业本年到位资金374.27亿元,同比增长4.8%,较去年同期回落10.6个百分点。其中,国内贷款82.41亿元,同比增长4.6%,较去年同期回落39.5个百分点;自筹资金145.88亿元,同比增长3.1%,较去年同期回落51.1个百分点;以个人按揭贷款和定金及预付款为主的其他资金来源145.98亿元,同比增长7.7%,较去年同期提高24.5个百分点。

 

  (三)商品房销售面积价升量增,增幅由负转正

 

  受央行降息、政策微调、市场预期转变及开发商降价促销等多重因素的影响,购房者的刚性需求有一定释放,销售市场逐步回暖,销售面积大幅反弹。截止3月底,西安市商品房销售面积204.50万平方米,同比增长11.2%,由去年同的-14.5%转为正增长;商品房销售额140.29亿元,同比增长24.2%

 

  住宅销售比重提高。1-3月商品房销售中,住宅销售193.63万平方米,同比增长21.9%,占商品房销售面积的比重由去年同期的86.4%提高到94.6%;办公楼销售5.02万平方米,同比下降42.3%,占比为2.4%,较去年同期回落2.3个百分点;商业营业用房销售4.30万平方米,同比下降58.8%,占比较去年回落3.6个百分点。

 

  (四)房地产开发用地供应量高位运行。

 

  一季度,西安市供应房地产开发用地6669.921亩,同比增长45.9%,占供应总量的43.4%。依据国务院办公厅发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》提出的“增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设”等要求,2013年,西安市计划供应住宅用地13052.757亩,与前五年平均供应水平12022.08亩相比,增加了1030.677亩。西安市近年来住宅用地供应量保持着逐年上涨的态势,全市房地产开发用地市场库存较充足,但企业的拿地意愿有所减弱。

 

  保障性住房用地供应平稳。一季度西安市供应保障性住房用地368.50亩,完成该类用地供地计划的9.2%。近两年来,西安市住宅用地供应中坚持以完成保障性住房用地供应为前提,特别是2012年超额完成了当年供地计划的23.6%。随着保障性住房的建成入市,西安居民住房供求矛盾将得到缓解,因此2013年适度调整了保障性住房用地供应量,这对于稳定西安房地产市场有着积极的作用。

 

  商服和住宅用地上涨幅度较大。2013年一季度商服用地和商品住宅用地供应量同比增长32.3%37.3%。而保障性住房用地供应量同比2012年同期则小幅下跌,跌幅为5.7%。一季度西安市所供应的保障性住宅用地中包括经济适用房用地43.58亩、廉租房用地74.98亩、限价房用地90.28亩和配建廉租房用地159.66亩。

 

  二、重点监测企业情况

 

  (一)开发投资平稳推进

 

  一季度,从重点监测企业情况来看,房地产开发投资平稳推进。陕西金地佳和置业有限公司的“金地湖城大镜”项目1-3月完成投资3.13亿元,占年度计划的8.5%;西安经发地产有限公司四个项目在1-3月完成投资2.22亿元,占年度计划的10%。在“国五条”出台的政策背景下,2家单位暂未出现投资计划调整的情况,项目投资仍按年度计划平稳推进。西安万科恺洲置业有限公司目前房地产产品定位为满足刚性需求,价格适中,走势稳定,符合国家支持刚性需求的政策导向,购置土地也坚持以刚需型项目为主,同时兼顾高端项目的开发,住宅精装修的发展趋势依旧不会改变。

 

  (二)商品房销售面积保持增长

 

  1-3月,上述2家重点企业商品房销售面积总计4.67万平方米,同比增长两倍以上。虽然“国五条”已经出台,但西安经过前两年的严厉调控后,市场基本处于平稳状态,两家企业预计销售会在2012年的基础上平稳维持。

 

  (三)企业到位资金呈收紧态势

 

  银行贷款和商品房销售收入是房地产项目投资资金的主要来源。陕西金地佳和置业有限公司和西安经发地产有限公司,1-3月累计完成投资占本年到位资金的80%以上,其资金总额的60%以上为上年结余资金,项目后期开发资金较为吃紧。

 

  三、国五条出台后产生的影响

 

  (一)刚需主导,总体暂未影响

 

  随着新“国五”条的出台及西安地方细则的的即将出台,综观一季度西安市房地产市场,因为西安细则可能只涉及房价控制目标、增加普通住宅用地供应等方面。从实际情况看来细则对投资型或者改善型购房者来说可能会影响他们的置业计划,但是对刚需购房者来说影响不大,由于西安房地产市场本身泡沫较少,刚需型需求一直都是市场的主导力量。只是加重了消费者对房价平抑的预期,部分置业者再次进入了观望期。

 

  (二)综合性项目成为未来房地产市场新亮点

 

  2013年,相对于调控日渐趋严的住宅市场,除了花样繁多的优惠促销活动之外,众多知名房企开发的大型城市综合体,以其完善的城市配套,集精品住宅、大型购物中心、超甲级写字楼、全能soho办公以及商业街于一体成为西安楼市的一大亮点。150万平方米的华润•二十四城、100万平方米的海伦国际、65万平方米的拉菲公馆,三个大体量的综合体项目于2013年集中开工建设,这种大规模、多业态的特征,已成为西安房地产市场未来的新选择。

 

  四、上半年预测

 

  “国五条”的出台及西安市地方细则的即将出台,近期内拉高了看房量,虽成交量短期内影响不大,但购房者“观望”的心理长期存在,预计后期几个月内随着西安市“国五”条细则的出台,投资和销售增长会趋缓,但企业认为房价长期极有可能处于“平稳”或“看涨”状态,价格下降可能性较小。因为国际化大都市、城镇化建设等,加之西安以刚需为主的市场状况需求一直存在,而且每年都是持续的,即便受到政策抑制但一有机会就会释放。从这个角度上来讲,西安目前的控价目标是有利于创造楼市良性发展空间的。

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